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Porto Rico. Aprés Maria, les propriétaires se preparent a une autre catastrophe

26 Déc 2017
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by David Dayen

Sanjuan. Lundi 26 decembre 2017. Les  Prêteurs aux propriétaires portoricains ont lancé des saisies à la vitesse supérieure à la suite de l'ouragan Maria, en contournant les protections locales et fédérales des emprunteurs. 

Selon les avocats et les experts, les prêteurs ont ignoré le moratoire fédéral sur les saisies; placé des avis de défaut dans les journaux où ils sont peu susceptibles d'être vus; envoyé des fichiers aux propriétaires en anglais plutôt qu'en espagnol; et exigé que les résidents accomplissent des tâches qui sont impossibles à la limite sans énergie électrique mais entièrement restaurés, parmi d'autres abus.

Les horreurs de forclusion ajouter à l'expérience Dickensian de Porto Rico de la fin. Près de 35 pour cent de l'île reste sans électricité après l'ouragan Maria, et la restauration complète n'est pas prévue avant le mois de mai .Au moins 100 000 personnes ont quitté l'île . Les animaux de compagnie abandonnés sont partout . Les services gouvernementaux ont été coupés ou entravés. Même une solution majeure proposée, effaçant la dette de Porto Rico , prendra un coût personnel: Les obligations représentent l'épargne de vie de nombreux résidents à qui les produits financiers ont été agressivement commercialisés sans explication des inconvénients.

En fin de compte, la vague de saisies prévue pourrait s'avérer pire que ce qui s'est passé dans les régions les plus durement touchées du continent américain pendant la Grande Récession. Selon le New York Times, environ un tiers des 425 000 propriétaires portoricains sont à la traîne en ce qui concerne les paiements hypothécaires, et avec des emplois rares après l'ouragan, ce nombre va probablement augmenter. En fait, l'économie de l'île pourrait s'effondrer, car le projet de loi fiscale républicain impose une taxe de 20 pour cent sur les exportations offshore - une catégorie qui comprend la fabrication portoricaine.

Mais si vous pensez que l'Amérique a tiré des leçons de l'orgie d'illégalité qui a accompagné les saisies aux États-Unis après 2008, il suffit de regarder à Porto Rico. Malgré les nouvelles règles visant à prévenir la fraude en matière de saisie, Porto Rico semble être la pièce A dans sa continuation - et cela ne fait que commencer.

Piles de documents de saisie à domicile à l'intérieur des détenteurs de papier en bois dans le tribunal de première instance, à Bayamón, Porto Rico, mardi 20 juin 2017.

 

LES SAISIES ONT RAVAGÉ PUERTO Rico avant même Maria, en hausse de 130% en 2016 par rapport à une décennie auparavant. L'ajout de deux ouragans à l'équation rend les résidents de l'île mûrs pour une arnaque gargantuesque.

Le processus de forclusion à Porto Rico ressemble au processus de forclusion judiciaire sur le continent. Les prêteurs doivent suivre les lignes directrices fédérales sur la notification des emprunteurs de défaut et de leur donner une occasion de guérir la dette. Ensuite, les prêteurs peuvent déposer une plainte pour forclusion. Les juges sont obligés d'imposer une médiation obligatoire, amenant les emprunteurs et les prêteurs à la table pour trouver une solution. Seulement si cela ne fonctionne pas, les prêteurs peuvent obtenir un jugement et expulser le propriétaire.

Cependant, ce qui ressemble à des protections de fond pour l'emprunteur ne se joue souvent pas de cette façon. «Souvent, ils ne connaissent pas leurs droits», a déclaré Veronica Rivera, coordinatrice de Derecho a tu Casa  ou de Right to Your House, une coalition de groupes d'aide juridique fournissant de l'information et de l'aide aux propriétaires confrontés à la forclusion. "Ils pensent que la banque comprendrait qu'ils ne peuvent pas payer parce qu'ils ont perdu leur emploi. Cela me surprend parfois combien les gens ont confiance dans les banques. "

Par exemple, après l'ouragan Maria, le gouvernement fédéral a imposé un moratoire sur les saisies de maisons, soit par des géants hypothécaires parrainés par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, soit par une assurance de la Federal Housing Administration. Le moratoire de la FHA a été récemment prolongé jusqu'au 19 mars 2018, mais il ne s'applique qu'à un petit nombre de prêts. Les moratoires Fannie et Freddie devaient expirer le 31 décembre, mais les prêteurs ont prolongé cette échéance jusqu'au 31 mars. Les banques et les investisseurs hypothécaires ont volontairement offert trois mois de remboursement, mais les propriétaires ont dû appeler leur prêteur pour le déclencher. "Les banques ont dit que vous devez appeler", a déclaré Rivera. "Nous n'avions pas internet depuis plus d'un mois, nous n'avions pas d'électricité, pas de communication. Beaucoup ne savaient pas. "

"Ils pensent que la banque comprendrait qu'ils ne peuvent pas payer parce qu'ils ont perdu leur emploi. Cela me surprend parfois combien les gens ont confiance dans les banques. "

En effet, un rapport de la firme d'intérêt public Hedge Clippers montre qu'une société, Roosevelt Cayman Asset Co., a 289 cas de saisies actives devant un tribunal fédéral et 56 autres dans des tribunaux portoricains locaux. Les tribunaux fédéraux, qui ne sont généralement pas le théâtre de saisies, sont considérés comme plus rapides que les tribunaux locaux, de sorte que des sociétés offshore comme Roosevelt s'appuient fortement sur elles.

Même après l'ouragan, Roosevelt a déposé des requêtes pour jugement par défaut ou expulsion dans les affaires. L'interception a passé en revue les listes de douzaines de ces motions. Par exemple, Roosevelt a déposé une requête en expulsion d'Ernesto Santiago-Guzman et de sa famille le 11 octobre, trois semaines après le coup de Maria, et une requête en jugement par défaut contre Elias Rivera-Rivera le 12 octobre. Le juge Gustavo Gelpí a rejeté cette demande car l'affaire n'a été initiée qu'un mois avant les ouragans, "qui ont saccagé toute l'île de Porto Rico". Le juge a reporté l'affaire à mars.

Les autres juges n'ont pas été si gentils. Les entrées du dossier montrent que Roosevelt a obtenu un jugement par défaut contre la propriété de Carlos Gonzalez-Luna le 23 octobre.

Bon nombre des prêts sur lesquels Roosevelt a agi ont été achetés lors d'une vente de feu de la Federal Deposit Insurance Corporation après lafaillite en 2015 de Doral Bank , un prêteur doté d'un important portefeuille de prêts hypothécaires portoricains. Ces prêts étaient sévèrement délinquant, certains sur deux ans. Les prêts hypothécaires en détresse assurés par le gouvernement fédéral à Porto Rico sont devenus une cible appétissante pour les spéculateurs fonciers de Wall Street qui cherchent à faire de l'argent rapidement et à transformer Porto Rico en terrain de jeu pour les riches.

Un propriétaire non identifié de Puerto Rico a soumis un commentaire à la base de données des plaintes des consommateurs du Consumer Financial Protection Bureau , affirmant que Roosevelt n'est «pas flexible et a exprimé qu'il voulait simplement acquérir la maison pour construire leur portefeuille de maisons.

Les critiques allèguent Roosevelt utilise des tactiques lâches pour obtenir des jugements par défaut. "Depuis l'ouragan, ils ont cherché à utiliser le service par publication, en publiant des noms dans les journaux pour servir les procès. Qui lit le journal ces jours-ci? », A demandé Jim Baker, fondateur du projet Private Equity Stakeholder Project, qui a contribué au rapport sur Hedge Clippers. "Ensuite, ils demandent un jugement par défaut parce qu'ils ont servi des papiers et les propriétaires n'ont pas répondu. Dans la plupart des cas, ils obtiennent [le jugement] ", a-t-il ajouté, se référant à Roosevelt.

Rushmore prétend avoir "institué une suspension immédiate des procédures de saisie à Porto Rico".

Roosevelt est une filiale de Rushmore Loan Management Services , qui à son tour fournit des prêts détenus par le géant du private equity TPG Capital , gérant 73 milliards de dollars d'actifs. Alors que le porte - parole TPG Patrick Clifford affirme que une relation client entre Rushmore et TPG, lesprincipaux propriétaires de Rushmore sont supérieurs TPGcadres . Un rapport Juin 2017énumère Rushmore comme le deuxième plus grand repossessor sur l'île, derrière Banco Popular, la principale banque de Porto Rico.

(Un nouveau fonds TPG « Impact investing » comprend à son conseil d'administration Pierre Omidyar, fondateur de First Look Media, la société mère de The Intercept.)

Des groupes d'activistes ont organisé des manifestations devant le siège de TPG à Manhattan mercredi, appelant à la fin des saisies sur l'île. Des manifestations connexes ont eu lieu dans huit villes du monde entier."C'est la première fois que de nombreuses entreprises font du mal à la population de Porto Rico et ce sera l'une des nombreuses que nous allons examiner", a déclaré Julio López Varona, porte-parole de Hedge Clippers, dans un communiqué. "Nous avons demandé à TPG et Rushmore directement d'arrêter leurs saisies et nous continuerons à les cibler jusqu'à ce qu'ils arrêtent de nuire aux Portoricains."

Cela semble avoir eu un impact. Rushmore prétend avoir "institué une suspension immédiate des procédures de saisie à Porto Rico", par le porte-parole Steven Goldberg, y compris l'arrêt de publication par publication.La durée du gel est indéfinie.

"Rushmore poursuit la modification de prêt ou d'autres alternatives à la forclusion d'abord dans tous les cas et reste pleinement engagé à travailler pour garder autant d'emprunteurs que possible dans leurs maisons", a déclaré Goldberg, "en particulier à la lumière des circonstances extrêmement difficiles provoquées par l'ouragan." Il a déclaré que la société a mené des "efforts de sensibilisation étendus" pour contacter les emprunteurs, compte tenu des problèmes de communication sur l'île.Goldberg a même fourni le numéro au bureau de Rushmore à Porto Rico, (877) 509-8389, et ses sites Web espagnols  et anglais , exhortant les emprunteurs à les contacter pour trouver une solution à leurs situations.

Clifford a ajouté: «Nous avons eu un dialogue constructif avec divers groupes de défense, et nous prévoyons de poursuivre ces discussions parce qu'elles sont importantes.


Les protestataires se mobilisent contre les saisies sur les familles portoricaines touchées par l'ouragan Maria, devant les bureaux de TPG Capital, le 20 décembre 2017 à New York. Les militants affirment que les sociétés de services hypothécaires de TPG Capital évitent agressivement les familles de Porto Rico après que de nombreuses personnes ont été déplacées de leurs maisons après l'ouragan Maria.

 

MÊME SI LES PROPRIÉTAIRES étaient assez chanceux ou assez avertis pour tomber sous le moratoire de forclusion, il expire le 31 décembre pour des prêts soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac, et par mars pour des prêts assurés par FHA. Beaucoup ont demandé que ces mesures soient prolongées, mais aucune décision n'a été prise.

Le moratoire sur les paiements volontaires expire également en janvier.Ricardo J. Ramos González, qui dirige la Clinique d'aide juridique de la Faculté de droit de l'Université de Porto Rico, a averti les résidents que le moratoire sur les paiements ne comportait qu'une abstention, et non une annulation des paiements, dans un article d' opinion du journal portoricain El Nuevo Dia. "Ceux qui ont accepté le moratoire sur les paiements, pourraient très bien faire face à un processus de collecte et de forclusion éventuelle de leur maison principale, s'ils sont tenus de payer trois mois plus le terme actuel", a écrit González. Il a approuvé un moratoire d'un an sur les saisies, similaire à ceux institués dans certains États au cours de la Grande Dépression.

Lorsque les avis de forclusion et les lettres des prêteurs viennent par la poste à Porto Rico, ils sont généralement en anglais. Mais beaucoup de Portoricains ne parlent que l'espagnol. Contrairement aux tribunaux locaux, les dépôts des tribunaux fédéraux sont pareillement en anglais, ce qui désavantage les propriétaires.

Rivera de Derecho a tu Casa prétend que les prêteurs ont négocié l'atténuation des pertes avec les emprunteurs tout en poursuivant la forclusion, un régime connu sous le nom de «double suivi», qui est censé être illégal en vertu des lois fédérales sur le service hypothécaire et la loi locale à Porto Rico. Le processus de médiation n'a pas aidé les emprunteurs plus généralement. "Les avocats ne peuvent pas participer au processus à moins que le client nous donne un pouvoir spécial", a déclaré Rivera. Pire, les prêteurs envoient des représentants qui n'ont pas le pouvoir de prendre des décisions, a-t-elle expliqué. "C'est un processus pro forma", a déclaré Rivera. "Les banques n'ont pas à donner une option spécifique."

Les avocats de forclusion à Porto Rico trouvent également les mêmesécarts dans le traitement de forclusion qui a brouillé les Etats-Unis après la crise. Ce n'est pas surprenant, puisque ces erreurs n'ont jamais vraiment cessé aux États-Unis. Rivera allègue que les investisseurs qui sont venus et ramassé des hypothèques en difficulté n'ont pas suivi les procédures de dossiers de propriété. "Il y a eu des cas où il n'y a pas d'hypothèque. Ils n'ont pas la note ", a déclaré Rivera.

La fin de la saisie agressive sur les propriétés à Porto Rico - où il ya peu d'espoir de les faire tourner pour faire du profit - n'est pas claire. Les prêteurs offshore "ont fait cet investissement il y a quelques années", a déclaré Baker de Private Equity Stakeholder Project. "Ils retournent dans le portefeuille. Peut-être croient-ils que la terre vaut mieux que de garder les gens à la maison. »Les paiements d'assurance profitent également aux acheteurs étrangers de prêts hypothécaires en difficulté; cela seul pourrait faire un profit par rapport au petit prix payé.

Derecho a tu Casa offre des ressources sur son site Web pour éduquer les propriétaires et également la représentation pour ceux qui se qualifient."Beaucoup de gens deviennent déprimés et nous voulons leur donner de l'espoir", a déclaré Rivera. "Je peux voir la différence quand je représente quelqu'un."

 

Dernière heure :Une version antérieure de cette pièce indiquait que le moratoire de Fannie Mae et Freddie Mac sur les ventes de forclusion expirerait le 31 décembre. Les prêteurs ont prolongé cette semaine leur moratoire jusqu'au 31 mars 2018.

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