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Réunion. Le marché immobilier en grande forme

01 Aoû 2017
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Saint-Denis. Mardi 1er août 2017. Clicanoo/CCN. Le beau temps persiste sur le marché réunionnais : les prix sont restés stables en début d'année. Les taux bas attirent les acquéreurs potentiels dans l'ancien et les transactions se multiplient. Le prêt à taux zéro peut se monter jusqu'à 107 000 euros pour les meilleurs dossiers.

« Cela reste ultra intéressant d'acheter, même si l'on constate une très légère remontée des taux bancaires », résume Me Bertrand Macé, délégué à la communication à la chambre des notaires de la Réunion.

Résultat, le volume d'activité n'a pas faibli au premier semestre 2017 chez les notaires. Les agences immobilières constatent même une activité en hausse de 10% (+15% en métropole). «C'est une très bonne année. Le marché a bien redémarré depuis l'an dernier», reconnaît Philippe Robin, directeur adjoint de Citya et vice-président de la FNAIM OI.

Depuis janvier, les prix sont extrêmement stables. Alors qu'un appartement ancien se négociait 2170 euros du mètre carré en moyenne au premier trimestre à la Réunion, il faut désormais compter 2150 euros. Ce sont les petites surfaces qui constituent le gros des ventes : un 54m2 s'affiche à 115 000 euros en moyenne. Dans le détail, un studio coûte en moyenne 1900 euros du mètre carré (contre 1890 euros en avril) ; un T2 coûte 2390 euros du mètre carré (contre 2350 euros en avril).

Il faut dire que les produits en sortie de défiscalisation sont nombreux et donnent l'occasion à tous les acquéreurs de négocier fermement les prix. Certains professionnels estiment même que les tarifs sont bas désormais. «Sur Saint-Denis, il y a une vraie différence de prix entre le centre (entre 2500 et 3200 euros du mètre carré) et les écarts. A Moufia, on est en-dessous de 1700 euros du mètre carré», analyse Philippe Robin.

Pour un maison ancienne, il faut compter 190 000 euros pour une surface de 100m2 et 500m2 de terrain (-3,6% par rapport à 2016). A Saint-Denis, cette même surface habitable se monte à 255 000 euros, à 169 000 euros dans le Sud et dans l'Est. Sans surprise, c'est dans l'Ouest que les tarifs sont les plus onéreux : comptez 310 000 euros pour 110m2 à l'Etang-Salé et 236 500 euros à Saint-Leu pour 100m2.

Dans le neuf, les tarifs restent élevés : les programmes destinés à la défiscalisation se négocient autour de 4080 euros du mètre carré (-1,3%), soit presque le double du prix dans l'ancien. Pour un appartement de 57m2, il vous faudra débourser 222 000 euros en moyenne. A Saint-Denis, comptez entre 3500 et 4500 euros du mètre carré selon l'emplacement. Dans le Sud, il faut compter environ 4100 euros. A Saint-Paul, la note est même montée jusqu'à 4300 euros du mètre carré.

Bien plus rare que l'appartement, la maison neuve se situe aux alentours de 254 800 euros pour 84m2 de surface habitable et 350m2 de terrain. Les disparités sont importantes selon la localisation du foncier.

Un terrain à bâtir de 480m2 se négocie en moyenne à 100 000 euros (soit 200 euros du mètre carré). A Saint-Denis, le mètre carré avoisine 280 euros tandis qu'à la Possession il atteint 400 euros. C'est à Saint-Joseph qu'il est le plus abordable : 110 euros.

Les taux bancaires sont aussi restés assez stables durant le premier semestre : il est toujours aussi intéressant de se lancer dans un achat. Ainsi en juin, sur un prêt d'une durée de 20 ans, le taux moyen à la Réunion se situait entre 1,80% et 1,60%, les meilleurs dossiers ayant même pu bénéficier d'un emprunt à 1,50%. Sur 25 ans, les banques proposent toujours des taux en-dessous de 2%, entre 1,60% et 1,90%. Sur 15 ans, un prêt immobilier se négocie entre 1,10% et 1,55%. Pour les prêts de courte durée (moins de 10 ans), les taux ont légèrement remonté par rapport à la fin d'année dernière : les emprunteurs ont pu prétendre à des taux compris entre 1,10% et 1,25%.

Chez le courtier Crédit Réunion, 80% des clients sont des primo-accédants de moins de 37 ans qui veulent acheter leur résidence principale. Prêt moyen sollicité entre 180 000 et 200 000 euros. « Le volume de dossiers est toujours important. Du coup, les délais de traitement par les banques se rallongent : un dossier simple pour une acquisition sans prêt à taux zéro prend trois mois minimum. C'est beaucoup plus long quand il s'agit d'une construction. Les banques sont aussi devenues beaucoup plus regardantes sur la qualité des dossiers par rapport au début de l'année. Un dossier incomplet ou sans apport n'a quasiment aucune chance de passer. Il faut savoir aussi que les banques qui acceptent le plus de dossiers ne sont pas forcément les moins chères et le financement des frais de notaire devient plus compliqué », note Cécile Hoareau, directrice associée chez Crédit Réunion.

De l'avis des notaires comme des agents immobiliers, il n'y a aucune raison pour que la tendance s'inverse d'ici la fin de l'année : prix comme taux devraient se maintenir. Une aubaine pour les acquéreurs potentiels, sauf localisations spécifiques en centres-villes ou dans l'Ouest.

« Aujourd'hui, l'incertitude c'est le collectif budgétaire qui devrait être promulgué mi-août. Pour l'instant, on ne sait absolument pas ce que va décider le nouveau gouvernement. Les droits d'enregistrement pour les acquéreurs ont augmenté il y a deux ans. Or, si l'on veut réellement relancer le marché, il faudrait baisser cette fiscalité pour les primo-accédants. Idem pour la taxation des plus-values : il semblerait qu'il y ait une volonté de l'augmenter de 1,7%, ce serait un frein à la relance », s'inquiète Me Macé. Même son de cloche du côté des agences. « Nous sommes dans l'attente concernant le devenir des dispositifs de défiscalisation qui doivent officiellement s'achever fin décembre. Imaginer leur suppression reviendrait à mettre un coup d'arrêt total au secteur immobilier alors que les demandes de terrains à bâtir redémarrent du côté des promoteurs métropolitains et locaux », prévient Philippe Robin.

Emilie Marty

  • L'ancien se porte bien

«Dans l'ancien, le marché est relativement soutenu, on constate un vrai rebond», note Me Macé. Selon les dernières statistiques du baromètre de l'immobilier de la chambre des notaires de la Réunion, les prix varient fortement selon le type de biens et la localisation. A Saint-Denis, les appartements anciens s'affichent à 1910 euros du mètre carré en moyenne. Evidemment, ce prix médian fluctue sensiblement selon que l'on parle du centre-ville dionysien ou des hauteurs. Un appartement ancien se négocie 2630 euros du mètre carré dans le centre et 1520 euros dans les écarts. Au final, pour un 54m2, comptez 100 000 euros. Côté maison ancienne pour un terrain de 470m2 et 100m2 habitables, comptez 255 000 euros (+2% par rapport à 2016). Dans le sud, les prix des appartements anciens s'affichent légèrement à la baisse (-2,1%) : un 49m2 coûtera 1740 euros du mètre carré en moyenne, soit 90 000 euros. Pour une maison de 100m2 et 450m2 de terrain, il vous en coûtera 169 000 euros (+2,1%). Mais c'est encore à Saint-Paul qu'ils se négocient le plus cher : 3130 euros du mètre carré en moyenne, soit 159 300 euros pour 51m2. Evidemment, ce tarif varie fortement en fonction des quartiers. Pour une maison ancienne, les prix sont repartis à la hausse (+3,4%) : il faut compter 285 500 euros pour 100m2 habitables et 560m2 de terrain.

  • Un PTZ salvateur

Le prêt à taux zéro (PTZ), qui peut se monter désormais à 40% du montant total de l'acquisition (contre 27% il y a encore 2 ans), permet à beaucoup de se tourner vers l'achat d'un terrain et la construction d'une maison. Nombre de dossiers bénéficient en effet de 107 000 euros de PTZ. Dans l'Est, micro-région la plus accessible, de nombreux projets sont bouclés pour un montant de 250 000 euros. Au Tampon, l'obtention d'un PTZ peut être déterminant quand on sait que le prix médian d'une maison s'élève à 150 000 euros.

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